商店街に若者が出店？　問題の本質は、不動産市場にあるのだろう。

内容

　広島県三次市のみよし本通り商店街で、若者の出店が増えているということです。

2013/4/26 中国新聞「三次の商店街に若者出店次々」

　記事によると、市による家賃補助や改装費の補助もあり、若者の出店が多くなったそうです。

　ここで私は、このような補助の重要性を言いたいわけではありません。財政が厳しい中、どこの自治体でも補助ができるわけではないし、補助はあくまでも予備的なものです。

　むしろこの点から分かることは、改装費は別として、現在の家賃水準が高すぎるということです。若者が出店を行うに当たっては、当然、（どのぐらいのレベルのものであるかは別として）収支計算を行っているでしょう。そこで、家賃は固定費であり、毎月出費を強いられる。家賃は店舗経営において、重要な要素です。

　このとき、1つの要素として、家賃補助があるから出店したということならば、マーケットにおける実質的な家賃水準は、補助により安くなった家賃が適正と言えます。言い方を変えると、家主や不動産業者は、市場価値よりも高すぎる家賃を設定していたということなのでしょう。

　多くの場合、家主・不動産業者は、近隣の相場などを参考とし、実際に借り手がつくかどうかを見ながら、家賃を設定していきます。そこに、借り手の収益性という観点は少ないのが現実です。
　勿論、収益性を考慮するとしても、不動産評価に関する手法として、収益還元法など収益性を考慮したアプローチもありますが、評価に幅が生じやすいし、実務的ではないという側面もあります。

　ただいずれにしても、不動産市場で適正価格が設定されておらず、その結果、空き店舗が生じていれば問題です。
　家賃補助なども重要ですが、不動産市場の在り方も考えていく必要があると思うのです。