地域経済・地域政策について、批評・分析しています!!

やっぱり、経済にとって地価が重要!


 バブル経済崩壊後、地価は下がり続けている。
 右図は、地価の推移を示したものである。1970年代から上昇を続け、1991年に戦後最高水準の地価となった。しかしバブル崩壊とともに地価は下がり始め、現在まで一貫して低下している。
 これ自体は、目新しい話ではないし、ある種デフレの象徴的な現象である。反面、バブル期のような地価は異常であるが、1990年代後半頃からは、不況の原因の一つでもある。
地価の推移

地価の推移

 実際、地価は購入者にとっては安いに越したことはないが、経済面で多くの影響を与える。

 1つ目は、資産効果である。土地は資産であるため、地価が下がるということは資産が下がることを意味する。その結果、土地所有者の実質的な資産は目減りする。

 2つ目は、資産効果と関連するが、金融機関から融資を受ける場合、土地を担保にする場合が多い。しかし地価が下がれば、担保価値が下がるので、融資を受けにくくなる。逆に、金融機関は融資を実行するにあたって、カバー率を見る。カバー率とは、融資額のうち担保や保証などで回収できる割合である。カバー率が低いほど、融資が焦げ付いたとき回収ができなくなってしまう。つまり、地価が低ければ、カバー率も低くなり、金融機関としても融資を行いにくい。また、2006年からは企業会計で減損会計が導入されており、地価が低下すると、会計上、土地の含み損を計上しなければならない場合も生じている。その結果、企業の財務も悪化する。

 3つ目は、市町村の財政を悪化させる。市町村の地方税収入の大きなものとして、固定資産税がある。当然、地価が下がると固定資産税が下がるため、市町村の税収は減り、財政が悪化する。

 この他、リート市場が悪化する、大家や不動産屋の収入が減るなどの影響もあるだろう。また、上記のことは、あくまでも直接効果であり、その波及効果もあるため、その影響はさらに大きい。

 このように、地価は経済にとって、非常に重要だ。地価は経済学的にはファンダメンタルズ(その土地の収益性)から決定されると考えると、地価が下がり続けると、一層、経済の悪化を招くのである。








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